新2网址(www.x2w00.com):大幅降价、成交再创新低!这里的下跌行情已经开启!

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  以下正文:

  7月马上来了,社会主义先行树模区给深圳人民送了份大礼!

  国家统计局月中宣布了上个月的70城房价数据,其中的数据显示:

  深圳的二手房房价,跌了!

  然则,跌幅环比只有0.1%!而且照样深圳连涨23个月之后,2年来的首次下跌!

  这份“大礼”,我都不知道它是拿来让人开心的,照样拿来恶心人的。

  对于这个数据,有不少人质疑,也有不少人取笑。

  然则,忠实说,若是你认真了,那么你就输了!

  由于,这个数据,自己就是一个大锅饭数据。

  去年到今年年头,深圳房价疯涨,但在70城房价宣布的数据中,深圳月环比最高涨幅只有1.7%。

  从这就能看出来,统计局这数据基本不代表真实市场,它的真正功效是转达信号,而它转达的信号无非就是两个偏向:

  数据涨了,就意味着真实市场已经在大涨;

  数据跌了,就意味着真实市场可能在大跌

  当下的深圳市场信号,显著是后者。

  要搞清深圳的房价走势,有三个征象要注重。

  第一,先看详细的价钱。

  在二手房指导价政策执行之后,深圳的详细房价就成了谜,没有报价,也没有详细的成交价,详细的房价数据也就无从获取。

  但从业主的市场报价来看,业主的价钱预期在下调。

  图源:中原地产

  凭证中原地产6月份的最新数据,深圳不少板块的业主报价的下调幅度已经很大了,像洪湖的业主们下调幅度就已经到达9.1%。

  详细到各个楼盘,各个片区的降价案例就更多了。

  好比之前我们的文章中说过,大鹏的一套别墅,降价630万无人问津;

  好比深圳北的莱蒙水榭五期,有一套房源业主以低于年前成交价160万的价钱卖房。

  好比最稳的深圳湾,也有不少房源在降价:

  汉森祥瑞龙89平3房户型,近两周降价170万

  三湘海尚173平4房户型,近两周降价70万

  恒裕滨城二期83平3房户型,近两周降价180万

  再好比西丽,最近宝能城一套房源1300万的成交价,比之前的成交价也低了100万。

  若是只有一两个降价的例子,你可以说是巧合,但这么多房源、这么多区域都最先降价,那就绝对不是巧合,而是已经形成的趋势了。

  看完市场价钱,若是照样以为以为这只是个体区域征象,不够有说服力。

  那么你就要看第二个征象――成交量的转变。

  2月份208政策之后,深圳二手房成交量就最先低迷。

  从3月份最先,深圳的成交量延续下跌。

  5月份的成交量,更是跌到了3027套,创了26个月以来的新低。

  深圳楼市的成交量,有一个荣枯线,低于5000套,楼市就属于冷淡。

  现在深圳一个月的成交只有3000出头,已经远低于正常水平。

  更值得关注的是,6月已往的这3周,周成交量同样低迷,划分只有784、704、713套,信托在6月份竣事后,成交量预计不会突破3000套。

  这说明,深圳二手房的成交量依然在下降,楼市热度还在连续降温,没有热度支持,房价一定是绷不住的。

  除了量价齐跌之外,另有第三个征象,那就是法拍房数目的激增。

  自从208政策之后,每个月法拍房数目都跨越200套,远比去年同期多。

  法拍房数目增添,和现金流亲热相关,现金流又和金融有脱不开的联系。

  调控之后,信贷收紧,对绝大多数买房者的资金袭击很大,许多人失去了行使杠杆撬动资金的能力。

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  这会带来两方面的问题。

  一方面,是一部门人拿不到资金,钱进入不了楼市,资金流动性下降,需求随之下降动员房价下行;

  另一方面,那些有房者的资金链断裂,债务问题、财政问题集中发作,导致大量房产抵押物进入市场,最后成为远低于市场价的法拍房。一旦数目陋习模,也会动员房价下行。

  因此,追根溯源之后,你会发现法拍房数目增添这个征象自己,就是房价下行的体现。

  总结这三个征象,我想事实已经很清晰了,深圳楼市确实已经开启了下跌行情。

  早在之前的文章中,我们就已经多次展望深圳楼市会下跌。(点击原文查看)

  那时做展望的时刻,确实有许多人不认可,不外那时深圳房价强势了这么久,又没有市场价宣布,人人不以为会降,也可以明白。

  但事到现在,若是你照样不信,照样以为深圳房价没有跌,那我就无话可说了,由于我着实是叫不醒一个装睡的人。

  进入下跌期的深圳,这一次会跌多久?又能跌若干?岂非就只能跌0.1%?

  要解答这些问题,需要以史为鉴。

  已往十年,深圳有两次大的房价下跌期,划分发生在2011-2012年的以及2016年。

  第一次下跌:

  2011年-2012年这一次下跌,源于2010年到2011年的两次调控,首先是2010年9月的限购令,房价最先颠簸;然后在2011年7月,深圳出台了二手房审定计税政策增强调控。

  两次调控之后,深圳房价最先进入下跌期。

  从下图中可以看到,虽然中央有一些颠簸,但从2011年7月最先连续到2012年4月,整体房价是显著下降的,下跌期长达10个月,下跌期竣事后就是2年多的横盘,2015年最先大涨。

  这一次下跌,房价从20597元/�O降到18690元/�O,下降幅度约莫为9%。

  第二次下跌:

  2016年这一次下跌,也是源于调控。

  2015-2016年楼市大热之后,深圳先后颁布325新政和104新政,非深户买房的社保要求从1年一起提到5年。

  而这一次下跌期,从2016年3月宣布调控最先,到2016年11月,贯串了两次调控,连续了8个月。下跌期竣事后,同样是靠近两年的横盘,直到2019年才最先连续上涨。

  刚最先跌的3月,深圳均价为54388元/�O,11月最低点市价钱为48193元/�O。房价下降幅度到达11%。

  总结前两次下跌,你会发现,深圳的房价下跌期基本在9-10个月,降幅基本在10%左右,而且下跌之后,都市有两年的横盘期。

  凭证这些履历,再回来看这一次下跌,走势就加倍清晰了。

  相比之前,这一次下跌期的调控,购房资格要求更严,二手房指导价对首付要求也更高,再加上信贷收紧,可以预见的是,这一次深圳的调控对房价的影响一定会比前两次更大。

  因此,这一次深圳的下跌期不会低于10个月,也就是说,今年年底前,都市是房价下调期。至于下跌幅度,也许率会在10-15%左右。

  下跌之后,房价两年左右的横盘,一定少不了。

  面临深圳房价忧伤的下行期,购房者能做什么?

  下面说说我的几个建议。

  第一,对刚需客而言,最好的时机是打新。

  当下的打新积分政策,社保累计时长被限制,对真无房户会对照友好。

  不外在此之前,那些稍微有些热度的楼盘,入围积分至少也要60分左右。

  而且,现在的新盘都是扎堆上市,刚需打新只能多选一,时机成本很大,万一选择打新的盘打不成,就同时失去了其他楼盘的打新时机。

  因此,刚需在打新之前,一定要掂量掂量自己的积分实力,若是积分较低,就只管避开热盘,相比大热盘,那些竞争不那么猛烈的新盘,时机照样许多的。

  至于二手房,最好先不要碰,若是有置换需求,建议等到年底,一定要现在买,也不要买入此前涨幅很大且涨幅过快的板块。

  这里所说的这些板块,主要集中在西部,在整体房价下跌的情形下,它们一定还会有降价的空间。

  图源:买房之前

  第二个建议,无论是买新居照样二手房,一定要重点关注资金问题。

  信贷收紧之后,深圳对购房资金资质的要求越来越高,任何一笔外来资金都要严酷审查。

  因此,若是自身资金不足,需要其他人打钱的话,最好提前半年甚至一年准备。

  强调一点,若是是其他亲友密友这些非直系支属打钱,最好的设施就是先把这些资金打给怙恃账户,再汇给购房人账户。

  第三,若是没有购房名额,一定要注重养社保。

  深圳接下来入户政策会收紧,想要入深户会越来越难,加上现在假仳离、假娶亲这些骚操作被封,未来深圳的购房名额一定是越来越难搞。

  在此之下,社保的主要性就凸显出来了。

  此前,715政策对深户和非深户获取购房资格的要求如下:

  深户住民家庭、成年独身人士(含离异)在购房之日前3年内泛起社保断缴但不跨越3个月(含3个月)的,如在购房之日前3年半内累计在我市缴纳社保满36个月且相符其他购房条件的,可以购置商品住房;

  非深户住民家庭、成年独身人士(含离异)在购房之日前5年内泛起社保断缴但不跨越 3 个月(含3个月)的,如在购房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60个月且相符其他购房条件的,可以购置商品住房。

  总结一下,就是断缴3个月以内,要往前追溯半年的社保缴纳情形;跨越3个月,就会失去购房资格。

  一旦断缴,购房资格就岌岌可危,因此,实时关注社保情形,就变得十分主要,尤其是那些小我私人缴纳社保的同伙,加倍要注意。

本文首发于微信民众号:大胡子说房。文章内容属作者小我私人看法,不代表和讯网态度。投资者据此操作,风险请自担。

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     发布于 2021-07-03 00:02:47  回复
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